Nadpłacasz kredyt? Bank domyślnie robi to najgorzej, jak się da

Przy nadpłacie hipoteki bank pyta, czy skrócić okres, czy zmniejszyć ratę. Wybór wygląda na kosmetyczny, a różnica na 400 tysiącach sięga stu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Liczby i pułapki.

Nadpłata kredytu hipotecznego to jedna z niewielu decyzji finansowych, w której zysk da się policzyć co do złotówki z góry. A mimo to większość ludzi podejmuje ją w ciemno, bo w formularzu banku jest jedno pole, które wygląda na formalność: skrócenie okresu kredytowania albo obniżenie raty.

To nie jest formalność. To jest cała różnica między nadpłatą, która ma sens, a nadpłatą, która niewiele daje.

Punkt wyjścia

Weźmy kredyt, który jest dziś typowy: 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7,5%, raty równe.

• Rata: 2 956 zł
• Suma odsetek przez cały okres: 486 800 zł

Ostatnia liczba jest tu najważniejsza i warto się przy niej zatrzymać. Przy takim kredycie oddajesz bankowi więcej niż raz jeszcze tyle, ile pożyczyłeś. To nie jest patologia ani wina konkretnego banku — tak działa procent składany rozłożony na ćwierć wieku.

Wariant pierwszy: skrócenie okresu

Nadpłacasz 500 zł miesięcznie, a bank zostawia ratę bez zmian i skraca okres kredytowania.

• Kredyt spłacony po 17 latach i 2 miesiącach zamiast po 25 latach
• Suma odsetek: 312 800 zł
• Oszczędność: 174 000 zł

Za 500 zł miesięcznie kupujesz prawie osiem lat bez raty i sto siedemdziesiąt cztery tysiące, które zostają u Ciebie.

Wariant drugi: obniżenie raty

Ta sama nadpłata, ale bank zmniejsza ratę i zostawia okres bez zmian.

Rata spada — o kilkanaście złotych za każdy nadpłacony tysiąc. Poczucie ulgi jest natychmiastowe i to jest właśnie problem: kredyt nadal kończy się za 25 lat, a kapitał, od którego naliczają się odsetki, maleje wolniej, bo mniejsza rata to mniejsza część kapitałowa.

Odsetki spadają, ale nieporównywalnie mniej. Rząd wielkości: zamiast stu siedemdziesięciu tysięcy oszczędzasz kilkadziesiąt.

Dlaczego tak? Bo odsetki płacisz za czas. Skrócenie okresu odbiera bankowi lata naliczania. Obniżenie raty zostawia mu wszystkie 300 miesięcy i tylko zmniejsza podstawę.

Kiedy obniżenie raty jednak ma sens

Nie zawsze chodzi o maksymalną oszczędność. Obniżenie raty jest właściwym wyborem, gdy:

• Rata realnie zagraża budżetowi. Kredyt spłacany kosztem funduszu awaryjnego to kredyt, który przy pierwszej awarii auta zamieni się w zadłużenie na karcie przy 20% — czyli droższe niż hipoteka.
• Dochód jest niestabilny. Niższa rata to niższy próg przetrwania złego kwartału. Za tę odporność się płaci i czasem warto.
• Planujesz sprzedaż nieruchomości w ciągu kilku lat. Wtedy skracanie okresu i tak nie zdąży zadziałać.

W pozostałych przypadkach skrócenie okresu wygrywa i nie jest to bliski wyścig.

Trzy pułapki, o których banki nie mówią wprost

Domyślna opcja bywa ta gorsza. W części banków formularz nadpłaty ma zaznaczone „obniżenie raty" i przechodzi bez pytania. Jeśli nigdy świadomie nie wybierałeś, sprawdź, co masz ustawione — możesz nadpłacać od dwóch lat w najsłabszym wariancie.

Nadpłata musi trafić na kapitał. Przelew na rachunek kredytu bez dyspozycji potrafi zostać zaliczony jako przedpłata najbliższych rat — czyli kupujesz sobie wakacje kredytowe zamiast skracać kredyt. Dyspozycja nadpłaty to osobny dokument albo osobna operacja w bankowości.

Prowizja za wcześniejszą spłatę. Przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem ustawa o kredycie hipotecznym pozwala bankowi pobierać ją tylko przez pierwsze trzy lata. Po tym okresie nadpłata jest bezpłatna. Przed — sprawdź umowę, bo prowizja potrafi zjeść zysk z pierwszych nadpłat.

Czego ten tekst nie mówi

Nie mówi, że nadpłata jest zawsze najlepszym zastosowaniem wolnych pieniędzy. Przy oprocentowaniu 7,5% nadpłata to pewny zysk 7,5% rocznie bez podatku i bez ryzyka — to dużo. Ale jeśli masz zadłużenie na karcie przy 20%, najpierw gasisz kartę. A jeśli nie masz jeszcze trzymiesięcznego funduszu awaryjnego, najpierw budujesz fundusz: kredyt nadpłacony do zera i zero na koncie to sytuacja, w której pierwszy poważny wydatek wraca jako drogi dług.

Nie mówi też, że masz nadpłacać maksymalnie dużo. Nadpłata, którą porzucisz po trzech miesiącach, bo za bardzo napięła budżet, da mniej niż stałe 300 zł utrzymane przez dziesięć lat.

Jak to sprawdzić u siebie

Potrzebujesz czterech liczb z umowy: pozostały kapitał, oprocentowanie, liczba rat do końca i wysokość raty. Z nich wychodzi wszystko powyższe.

W Ordiarionie moduł nadpłaty liczy oba warianty obok siebie na Twoich liczbach i pokazuje, ile konkretnie kosztuje wybór wygodniejszej opcji — a harmonogram spłaty widać razem z resztą zobowiązań, nie w osobnym arkuszu, o którym po miesiącu się zapomina.