Wynająć czy kupić mieszkanie? Jak porównać to uczciwie

Rata niższa od czynszu nie znaczy, że kupno się opłaca, a „płacenie komuś za najem" nie znaczy, że najem to strata. Jak porównać obie drogi, żeby wynik coś mówił, i od czego zależy odpowiedź.

Najczęstszy argument za kupnem brzmi: „rata wyjdzie mniej więcej tyle co czynsz, a mieszkanie zostaje moje". Najczęstszy argument za najmem: „nie wiążę się na 25 lat". Oba pomijają to, co naprawdę rozstrzyga sprawę: ile pieniędzy każda z dróg zostawia Ci po latach, przy tym samym wydatku z kieszeni.

Policzysz to w kalkulatorze „wynająć czy kupić". Poniżej wyjaśniam, co on porównuje i dlaczego właśnie tak.

Porównujesz majątek, nie raty

Rata i czynsz to tylko część obrazu. Kupujący na start wydaje wkład własny i koszty zakupu: PCC na rynku wtórnym, notariusza, prowizję. Potem co miesiąc płaci ratę, opłaty dla wspólnoty, fundusz remontowy, ubezpieczenie i remonty. Na końcu, przy sprzedaży, oddaje jeszcze prowizję pośrednika.

Najemca tego wszystkiego nie płaci. Uczciwe porównanie zakłada więc, że najemca nie przejada różnicy, tylko ją odkłada. Wkład własny, którego nie wydał, inwestuje. Gdy jego czynsz jest niższy niż miesięczny koszt mieszkania, inwestuje też różnicę. Gdy wyższy, odkłada kupujący.

Po wybranej liczbie lat zestawiasz dwie kwoty:

kupujący: wartość mieszkania po kosztach sprzedaży, minus kredyt do spłaty, plus to, co odłożył,
najemca: wszystko, co odłożył i pomnożył.

Przykład

Mieszkanie za 600 000 zł, 20% wkładu, kredyt na 7% na 25 lat. Rata wychodzi 3 393 zł, a z kosztami posiadania (2% wartości rocznie) mieszkanie kosztuje na start 4 420 zł miesięcznie. Porównywalny najem z opłatami: 3 500 zł. Ceny mieszkań i czynsze rosną po 3% rocznie, a odłożone pieniądze pracują na 5%.

Mieszkanie kosztuje miesięcznie o prawie tysiąc złotych więcej, a mimo to przy tych założeniach kupno wychodzi na prowadzenie w 4. roku. Po 10 latach kupujący ma ok. 413 tys. zł, najemca ok. 314 tys. zł. Przy pobycie 5-letnim różnica topnieje do kilkunastu tysięcy: koszty wejścia i wyjścia nie zdążyły się rozłożyć.

To nie jest prognoza dla Twojego miasta. Wystarczy zmienić jedno założenie, żeby wynik się odwrócił, i o to chodzi w kalkulatorze.

Co najbardziej zmienia wynik

Jak długo zostaniesz. Koszty zakupu i sprzedaży to kilka procent ceny, płacone raz. Przy krótkim pobycie zjadają cały zysk ze wzrostu cen.

Wzrost cen mieszkań a zwrot z inwestowania. Kupujący stawia na mieszkanie, i to z dźwignią kredytu, najemca na to, w co odkłada. Gdy mieszkania drożeją wolniej, niż zarabiają oszczędności, najem dogania kupno.

Oprocentowanie. Każdy punkt procentowy to setki złotych raty miesięcznie, które przy najmie trafiłyby na oszczędności.

Czy różnica naprawdę będzie odkładana. Porównanie zakłada, że najemca odkłada. Jeśli wiesz, że różnicę przejesz, przewaga najmu zostaje tylko na papierze. Kredyt działa jak przymusowe oszczędzanie, i to jest jego realna zaleta.

Czynsz, przy którym wychodzi na zero

Kalkulator podaje też czynsz, przy którym obie drogi kończą się remisem. To najprostszy test oferty: jeśli porównywalne mieszkanie da się wynająć taniej, przy Twoich założeniach lepszy jest najem. Jeśli drożej, kupno. W przykładzie wyżej remis wypada przy ok. 2 930 zł.

Czego kalkulator nie liczy

Podatku przy sprzedaży przed upływem 5 lat. Licząc od końca roku zakupu, zysk ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowany 19%, chyba że przeznaczysz go na własne cele mieszkaniowe.
Podatku od zysków z inwestycji po stronie najemcy (19% podatku Belki).
Zmiany oprocentowania. Rata jest liczona przy stałej stopie przez cały okres.

To wyliczenie do planowania, nie porada. Ale lepsze niż „rata podobna do czynszu".

Wyślij komuś wyliczenie

Każde wyliczenie ma własny link z Twoimi liczbami. Skopiuj go spod formularza i wyślij partnerowi albo doradcy, a zobaczą dokładnie to samo. Jeśli mieszkasz z kimś i dzielicie czynsz, przyda się też kalkulator podziału czynszu.

Kiedy decyzja zapadnie, ratę albo czynsz i wszystkie koszty mieszkania możesz prowadzić w Ordiarionie. Zobaczysz tam, czy rzeczywistość zgadza się z założeniami.